Comment demander à votre bailleur d’effectuer des réparations ?

Que ce soit une fuite d’eau dans la salle de bain, une prise électrique dangereuse ou encore une chaudière qui refuse de fonctionner, les réparations dans un logement peuvent vite devenir urgentes. Mais que faire si votre bailleur tarde à agir ? En tant que locataire, vous avez des droits bien définis par la loi. Et heureusement, des solutions existent pour faire pression de manière légale.

Dans cet article, nous allons passer en revue les obligations du propriétaire, les types de réparations à sa charge, les étapes concrètes pour faire une demande formelle, et les recours possibles si cette demande n’aboutit pas. Bref, toutes les infos pour éviter de rester dans un logement dégradé !

Quels types de réparations sont à la charge du bailleur ?

La loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports entre propriétaires et locataires, prévoit que le propriétaire est tenu d’assurer la décence et la sécurité du logement pendant toute la durée du bail. Voici les réparations qui doivent être prises en charge par le bailleur :

Problèmes de structure : tout ce qui touche à la solidité du bâtiment comme les fissures dans les murs, la toiture endommagée ou encore les fondations.
Installations de base : les systèmes de chauffage, de plomberie, d’électricité, ou encore les équipements essentiels comme les fenêtres, les portes extérieures et les volets roulants.
Les dégradations liées à la vétusté : avec le temps, certaines installations se détériorent. Le bailleur est responsable de leur remise en état, que ce soit des éléments du sol, des sanitaires ou encore des systèmes de ventilation.

Exemple concret : si le chauffe-eau ne fonctionne plus, c’est au propriétaire de le faire réparer ou remplacer. De même, si des infiltrations d’eau rendent certaines pièces inutilisables, il doit intervenir rapidement pour résoudre la situation.

En revanche, certaines petites réparations d’entretien sont à la charge du locataire. Ces réparations concernent principalement l’usage quotidien (changer des joints, des fusibles, entretenir le jardin, etc.). Le locataire doit également réparer les dégâts qu’il a causés par négligence.

Comment formuler une demande de réparation ?

La clé d'une demande réussie, c’est la formalisation ! Même si vous avez déjà alerté votre bailleur par téléphone ou lors d'une visite, vous devez formaliser par écrit votre demande pour qu’elle soit prise en compte juridiquement.

Voici les étapes à suivre :

Les échanges préalables : Vous pouvez aussi envoyer un e-mail ou utiliser une application de messagerie pour notifier votre propriétaire, mais seule une lettre recommandée fait office de preuve légale en cas de litige.
Délai d’intervention : Après la réception de la lettre, le bailleur doit répondre dans un délai raisonnable. En général, on considère qu’un délai de 2 mois est acceptable pour initier les travaux, sauf urgence (dégât des eaux, panne de chauffage en hiver…).

Rédiger une lettre recommandée avec accusé de réception : Votre lettre doit être précise et détaillée. Mentionnez la nature exacte des réparations à effectuer, les éventuels dangers encourus, et depuis quand le problème est apparu. Si possible, accompagnez la lettre de photos du dommage pour appuyer votre demande.Voici un exemple de formulation :

"Monsieur/Madame [Nom du bailleur],
Par la présente, je vous informe de la défaillance constatée [description du problème : exemple, fuite d'eau dans la salle de bain due à une canalisation défectueuse].
Ce problème, signalé pour la première fois le [date], n’a toujours pas été résolu. Je vous demande d'intervenir rapidement conformément aux obligations légales qui vous incombent, notamment en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Je vous prie de bien vouloir prendre les dispositions nécessaires afin d’y remédier dans les meilleurs délais. Dans le cas contraire, je serai dans l’obligation d'engager des démarches légales."

N’oubliez pas d'ajouter la mention “par lettre recommandée avec accusé de réception” pour prouver que le bailleur a bien reçu votre demande.

Que faire si votre bailleur ne réagit pas ?

Dans le cas où votre bailleur fait la sourde oreille ou tarde à intervenir, vous avez plusieurs recours possibles, en fonction de l’urgence des réparations.

Envoyer une mise en demeure : Si le bailleur n’a pas réagi après votre première lettre, il est temps de passer à la vitesse supérieure. Envoyez-lui une mise en demeure par courrier recommandé, dans laquelle vous le sommez de réaliser les travaux sous un délai précis. Mentionnez également que sans intervention de sa part, vous envisagez des actions en justice ou le recours à la commission départementale de conciliation.
Saisir la commission départementale de conciliation : Chaque département dispose d’une commission départementale de conciliation (CDC) pour résoudre à l’amiable les litiges entre locataires et propriétaires. Vous pouvez la saisir gratuitement pour essayer de trouver une solution. L’avantage ? Cette commission est une étape souvent plus rapide et moins coûteuse qu’un procès.
Engager des travaux et demander un remboursement : Si la situation devient critique (toit qui fuit, absence de chauffage en hiver), vous pouvez faire réaliser les travaux à vos frais, puis demander un remboursement au propriétaire. Attention, cette option doit être maniée avec précaution : il faut prouver l’urgence, obtenir un devis et prévenir le bailleur avant d'agir.

**Engager des travaux et demander un remboursement**

Peut-on suspendre le paiement du loyer ?

En cas de non-réparation, la tentation peut être grande de suspendre le paiement du loyer, mais attention, cette pratique est encadrée. En effet, la loi n’autorise pas le locataire à retenir son loyer sans décision de justice.

La suspension du loyer pourrait se retourner contre vous et justifier une procédure d’expulsion. Il est donc préférable d’obtenir un accord du juge avant d’agir. Le juge peut, par exemple, décider d'une réduction temporaire du loyer jusqu’à ce que les réparations soient effectuées.

La conclusion du Captain

Dans l’ensemble, demander à son bailleur de faire des réparations est une démarche qui nécessite méthode et patience. Il est crucial de respecter chaque étape, de l’envoi de la demande par lettre recommandée jusqu’aux recours en cas de non-réponse. Vous avez des droits, et la loi est là pour les protéger, mais en cas de conflit, la rigueur juridique est votre meilleure alliée.

N’oubliez pas que sur Captain Legal, vous pouvez trouver des modèles de lettres ou des conseils juridiques pour être sûr de bien formuler vos demandes. Parce qu’un logement en bon état, c’est aussi une question de droit !